О недвижимости как инвестиции

12 фев 2014 Сергей  Кикевич

В мире инвестиций существует немало мифов и расставаться с ними лучше заблаговременно, когда деньги еще не потрачены. Это гораздо менее болезненно. Одним из самых интересных мифов в последнее время являются инвестиции в недвижимость. На Западе этот тип инвестицй называют Real Estate. Принято считать, что такие инвестиции особенно надежны и прибыльны. И эту сказку с удовольствием подогревают риэлторы. Стоит оговориться заранее, что все наши комментарии ориентированы прежде всего на текущую рыночную ситуацию, которая может измениться в будущем.

Давайте разберемся с самого начала. Прежде всего о надежности. Надежными являются ликвидные активы с низким риском. Это значит, что актив легко можно продать без больших скидок за срочность. А низкий риск – прежде всего небольшие колебания цен, которые не дают обычно много заработать, но и не позволяют и потерять за полгода 20% и больше. Отвечает ли этим критериям покупка квартиры? Конечно нет. Продавцы жилплощади сейчас годами обновляют свои объявления в надежде найти покупателя или вынуждены предлагать значительные скидки. Цены на квадратные метры в Москве росли с головокружительной скоростью до 2008 года, потом резко упали, а теперь просто стоят на месте. Все это не является признаками ликвидного актива с низким риском.

В принципе, когда инвестиция не является ликвидной или полностью безрисковой, это не значит, что с ней не надо иметь дело. Бывает, что рискованные активы приносят очень хорошую прибыль и это становится главным критерием покупки. Так ли это в случае с недвижимостью? Арифметика довольно проста. В настоящее время в Москве квартира стоимостью в 7 млн. руб. сдается примерно за 40 тыс. в месяц (480 тыс. в год). Если учесть накладные расходы, то прибыль от сдачи в аренду составит 4-6% годовых. Возврата денег от такой инвестиции придется ждать 25 и более лет. Просто «сказочная» доходность … Если судить мерками акций, то такое соотношение цены и доходности обычно соответствует либо очень бурно развивающемуся сектору рынка с большим потенциалом роста (например, интернет компании), либо свидетельствует о перекупленности. В настоящее время даже риэлторы перестали убеждать покупателей в головокружительных перспективах роста цены недвижимости. Так что, вариант с бурно развивающимся сектором отпадает. Остается перекупленность. В таких условиях рассчитывать получить доход от роста цен в обозримом будущем не очень разумно.

Безусловно существует возможность покупки недвижимости на этапе котлована. Строительные компании при этом могут предлагать значительную скидку от конечной цены. Но строительство процесс не простой и не быстрый. Для успешной инвестиции необходимо иметь представление о ценах на рынке, когда закончится строительство (ведь цены могут и упасть). Что еще более важно, необходимо хорошо понимать, какова надежность строительной компании, которой вы передаете свои инвестиции. Анализ надежности компаний, в которые инвестируются деньги - это удел профессиональных инвесторов. И здесь существует полная аналогия с рынком акций (фундаментальный анализ). Любителям мы бы этим заниматься самостоятельно не рекомендовали. Однако, если же все-таки часть своих инвестиций хочется выделить под недвижимость, то в данный момент наиболее простым решением являются Паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Об особенностях инвестиций через ПИФ мы писали в отдельном материале: Просто и ПИФах.

Напоследок мы хотели бы дать свое мнение о том, в каких случаях инвестиции в недвижимость могут быть обоснованы. Согласно теории распределения рисков, инвестору следует иметь в портфеле защитные активы, стоимость которых может вырасти или как минимум не упасть при определенных рыночных ситуациях. Говоря проще, если в стране неожиданно произойдет наиболее пессимистичный сценарий: экономический кризис на фоне общей плохой ситуации с основными мировыми валютами, резкая девальвация рубля и прочие другие неприятности, то недвижимость наряду с другими непопулярными сейчас активами (например, физическое золото) станет частью портфеля, которая позволит сохранить деньги. Как правило доля таких защитных активов, припасенных «на черный день», не превышает 10-15%. Это значит, что при общем портфеле капиталовложений в 100 млн. руб. и более логично задуматься о приобретении такого «защитного» актива. При работе с ПИФами порог вхождения в этот актив может быть практически любым.
Если сравнивать недвижимость с другими защитными активами, то у нее есть одно неоспоримое преимущество. Рентный доход, пусть и небольшой, но все-таки существует.

У недвижимости есть еще одно интересное свойство. Квартирный вопрос приходится решать не только инвесторам. Многим приходится задумываться о покупке жилья отнюдь не исходя из соображения будущих прибылей. О том как разобраться в текущей ситуации, связанной с покупкой жилья, предложениями по ипотеке и т.п. мы расскажем в следующем материале.

 

Понравилась статья?

Самое интересное и важное в нашей рассылке

Анонсы свежих статей Информация о вебинарах Советы экспертов

Нажимая на кнопку "Подписаться", я соглашаюсь с политикой конфиденциальности


Комментарии 8

  1. Сергей!  15 ноября 2013, 18:53(Комментарий был изменён) # 0
    Покупал в 2008 по 150 метр,5 лет прошло - цена 180
    охренеть "инвестиционный инструмент"! Я б в банке уже удвоился.
    Никто не говорит,что теперь рост метра идет за инфляцией,а цена по факту стоит.
    Люди думают - "приросло" !
    Ага!Скорее,потеряли!
    Инвестировать надо в уникальность.А не в ширпотреб.
    1. Sergey  16 ноября 2013, 08:53(Комментарий был изменён) # 0
      Интересная мысль... можете рассказать поподробнее об инвестиции в "уникальность"? Может есть какой-то специфический опыт?
      1. Сергей!  16 ноября 2013, 11:53(Комментарий был изменён) # 0
        особого опыта нет,но недвижимость в центре (не типовая) только прибавляет к цене и соотношение ценааренда выгоднее,чем типовухи для простолюдин.
        Особая изюминка - архнаследие.Это всегда в цене во всех аспектах.
        Короче,тут можно провести аналогии с живописью. Цена не падает.
        1. Sergey  16 ноября 2013, 11:54(Комментарий был изменён) # 0
          Видимо что-то в этом духе просходит, т.к. пока не падает в цене и пользуется спросом элитная недвижимость.
      2. Светлана  17 ноября 2013, 09:54(Комментарий был изменён) # 0
        Мысли озвученные в статье правильные, но все равно – инвестиционная привлекательнос ть при приобретении квартиры – сохраняется (при условии приобретения за наличный расчет, а не в ипотеку).
        Если рассматривать не столицу нашей родины, а город на Урале с населением в миллион жителей: действительно в 2008 году была некоторая просадка по стоимости квартир и низкая ликвидность по реализации их. Сейчас на протяжении пяти лет – наблюдается рост, хоть и не такой, как был – но все же на уровне инфляции, может чуть ниже (в разных городах по-разному). Востребованные квартиры для сдачи в наем на длительный срок – как и везде 1-2 комнатные. Стоимость их 1,5-2,5 миллиона. Прибыль от сдачи в наем получается – 6-7% годовых. После оформления квартиры в собственность – можно подать на имущественный вычет, таким образом вернуть (или не платить) налоги государству в общей сумме до 260 т.р.. Конечно – эта сумма будет растянута по сроку (в зависимости от официальной зарплаты) на несколько лет, но в целом – приятно чего-то от любимого государства получать.
        Явные плюсы такой схемы ясно прослеживаются, если официальная ЗП нормальная (есть с чего возвращать налоги) и если у вас подрастают дети (будет уверенность, что их квартирный вопрос решен и им будет проще начинать свой жизненный путь):

        - стоимость квартиры медленно, но растёт;
        - какая-то небольшая, но стабильная прибыль идет от аренды;
        - возвращаем «излишне уплаченный НДФЛ»;
        - есть уверенность, что когда возникнет необходимость решения квартирного вопроса – будет проще (увеличение жилплощади или начало самостоятельной жизни детей).

        Ну, а минусы – не стабильность нашего государства, грядущее повышение ЖКХ, повышение налога на имущества.
        1. Светлана  17 ноября 2013, 09:55(Комментарий был изменён) # 0
          продолжение:
          Ну, а если и рассматривать приобретение в ипотеку квартиры для сдачи, то многие берут не ради прибыли, а для подрастающих детей. Мысль, о том что где-то есть фактическое и осязаемое жилье для ребенка, пусть даже и к кредите, душу греет и стимулирует сильнее, чем «кормление» безликих депозитных счетов с шестью нулями в холодном банке. И получаемая прибыль в 6-7% от сдачи - идет в помощь и считается за радость.
          Про защитные активы, в виде квартиры, которые должны составлять 10-15% конечно сильно сказали, может оно конечно так и должно быть – я до такого уровня дохода и свободных средств не дошел пока, а может пока продолжаю мыслить провинциально.
          P.S.: Никто не слышал, правительство наше не собирается повышать лимит по имущественному вычету? На мой взгляд – давно пора!
          1. Sergey  17 ноября 2013, 10:55(Комментарий был изменён) # 0
            Спасибо за подробный комментарий.
            Мы писали этот материал, стараясь полностью исключить субъективные факторы. Понятно, что многим из нас просто "хочется" владеть квартирой. Но тогда эту инвестицию очень сложно оценить. Делать оценку на основе "безликости депозитов" довольно сложно. Пока депозиты позволяют зарабатывать вполне серьезные деньги при умелом подходе.

            В целом у каждого человека или семьи инвестиционная стратегия должна быть личная. Если квартира покупается для детей и на время сдается, то это объективная необходимость. Такие задачи как правило решаются, не ставя во главу угла инвестиционную привлекательнос ть.

            Если же объективной необходимости в квартире нет, то сравнивать этот тип активов надо с другими типами инвестиций. А вот здесь недвижимость явно не блещет по сравнению с депозитами, акциями и даже с облигациями. Конечно, был период времени, когда много людей заработали целое состояние на росте цен метра, но как видится это время ушло и вернется не скоро. Конечно, надо рассматривать ситуацию в каждой стране и каждом городе отдельно. Где-то ситуация может сильно отличаться.

            Интересен Ваш комментарий про налоговые вычеты. Это действительно серьезный аргумент, который надо принимать в расчет при сравнении цифр. Хотя, как видится, это уже "второе приближение".
            1. Sergey  17 ноября 2013, 19:55(Комментарий был изменён) # 0
              Еще одно важное уточнение ... Налоговые вычеты по квартире можно получать только за первое жилье. Т.е. для инвестора этот вопрос не актуален.
              наверх