Налоги на недвижимость в Таиланде: приобретение, продажа и владение

27 июля 2022   Андрей Кикевич   Все авторы

Иностранные покупатели недвижимости продолжают проявлять сегодня повышенный интерес к недвижимости Таиланда как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания. Соответственно, при покупке жилья всем покупателям приходится сталкиваться с местным налоговым законодательством. Поэтому рассмотрим основные связанные с этим моменты.

Как мы уже упоминали ранее в наших статьях, в Таиланде существуют два вида правовой формы владения недвижимостью: freehold - покупка недвижимости в собственность, leasehold - приобретение недвижимости на правах аренды на 30 лет с правом продления два раза по 30 лет, то есть суммарное владение составит 90 лет. Если владелец жилья, приобретенного в leasehold, решит его продать или отдать в наследство, то новый хозяин недвижимости снова будет иметь право на 90 лет обладания недвижимостью. В последнее время, часто приобретаются квартиры в leasehold, поскольку итоговая стоимость квартиры получается намного выгоднее, так как за freehold придется доплатить в среднем от 200 000 (5500 долл. США) до 500 000 бат (13 880 долл. США) - в зависимости от условий застройщика.

Отсутствие налога на владение недвижимостью

Сегодня покупателей со всего мира привлекает тот факт, что в Таиланде отсутствует ежегодный налог на недвижимость, в случае её стоимости менее 10 млн бат (прим. 278 000 долл. США). Соответственно, жилая недвижимость стоимостью выше указанной суммы на данный момент облагается символической ставкой в 0,02%. Средний размер строящегося современного жилья в Таиланде составляет от 30 до 70 кв.м. В этом смысле владение недвижимостью

Налоги при покупке недвижимости

Налог на приобретение-передачу недвижимости в собственность в Таиланде оплачивается всего один раз при регистрации сделки в земельном департаменте. Сбор составляет 1,1% от контрактной стоимости квартиры, приобретаемой в leasehold и покупатель делит его пополам с застройщиком или предыдущим собственником. Таким образом, в итоге необходимо будет оплатить всего 0,55% налога. В случае с freehold сбор будет составлять 2% от стоимости договора и вся сумма также будет разделена на двоих.

При покупке нового жилья также однократно оплачивается sinking fund (фонд капитального ремонта) при оформлении недвижимости в собственность. Он затрагивает те объекты, которые находятся на стадии строительства или ввода в эксплуатацию (вторичный рынок не имеет такого дополнительного платежа). В зависимости от проекта, расходы на оплату налога составляют около 500-700 бат (16-23 долл. США) за кв.м.

Регулярные расходы

Единственный ежегодный дополнительный платеж в Таиланде это maintenance fee (плата за обслуживание) – ежемесячный сбор, который оплачивается за один год вперед. В зависимости от проекта, расходы на него составляют около 50-70 бат (1,6 – 2,3 доллара) за кв.м в месяц – эта сумма умножается на 12 месяцев и в результате получается полный размер сбора. Также существуют инвестиционные проекты, когда данный платеж не взимается в течение действия программы гарантированного возврата инвестиций. Если речь идет о студии размером 30 кв.м, то за год общая коммунальная выплата получится 720 долларов.

При этом всегда есть варианты сэкономить: некоторые застройщики в качестве бонуса для покупателей отменяют этот платеж на первые несколько лет владения.

При покупке жилья покупателя ждут расходы на установку счетчиков на воду и электричество – они оплачиваются только один раз при оформлении собственности и обычно составляют около 20 000 бат (663 доллара).

Коммунальные расходы

Расходы на оплату коммунальных услуг (вода, электричество, интернет) оплачиваются по факту потребления в то время, когда собственник сам проживает в квартире.

Водоснабжение

Расходы на оплату потребления воды в Таиланде незначительные - средний счет на одного человека составляют 60 бат (2 доллара) в месяц.

Электричество

Электричество оплачивается по государственному тарифу в размере 4,5-5 бат за 1 кВт. В результате средний счет составляет 1000-1500 бат (33-50 долл. США) в месяц. 

Интернет

Стоимость доступа к интернету в среднем составляет 600 бат (20 долл. США) в месяц.

Частично или все эти виды расходов могут отсутствовать, если речь идет о покупке квадратных метров в инвестиционных проектах.

Налоги при продаже недвижимости

Общее правило при продаже жилья в Таиланде – оплата transfer fee, налога на приобретение недвижимости, который делится в равных долях между продавцом и покупателем. Однако если владелец решил продать свою тайскую недвижимость до того, как прошло пять лет после покупки, то сделка считается коммерческой.  
Это значит, что придется выплатить специальный бизнес-налог (special business tax - SBT) – 6,3% от стоимости квартиры. Впрочем, подавляющее большинство покупателей freehold обычно не расстается со своим приобретением как минимум на протяжении десяти лет, а это значит, что налог будет уже неактуален при последующей продаже.

Удерживаемый налог или withholding tax затрагивает только продажу жилья в формате freehold – его размер рассчитывается, исходя из срока владения и стоимости недвижимости. Ставка составляет от 0 до 0,35%, а гербовый сбор - 0,5%.

В случае, если продается недвижимость в leasehold, то продавцу необходимо будет оплатить только гербовый сбор. Таким образом, расходы на продажу квартиры стоимостью 3 млн бат (около 84 000 долл. США) при форме собственности freehold составят:

• при сроке владения менее 5 лет: из 3 млн бат вычитается специальный бизнес-налог 6,3% и удерживаемый налог (0-0,35%), а также гербовый сбор 0,5%. В итоге сумма налогов составит прим 204 000 бат (примерно 56000 долл. США).
• при сроке владения более 5 лет: из 3 млн бат вычитается удерживаемый налог (0-0,35%) и гербовый сбор 0,5%. В результате сумма налогов составит 25 500 бат (примерно 708 долл. США). При таком расчете, регистрационный сбор был возложен на покупателя, но кто должен платить этот налог (продавец или покупатель) в законе Таиланда не прописано. Поэтому его оплата, обычно, распределяется в зависимости от договоренностей.

Налоги на наследование и дарение

Для наследников налог на вступление в право собственности составит 0,5% от стоимости объекта для родственников и 2% для наследников, не имеющих родственных связей с владельцем. Если речь идет о наследовании, дарении или перепродаже недвижимости, то обязательным снова будет transfer fee - налог на приобретение недвижимости. 

Налоги в Таиланде, связанные с недвижимостью

Как и в любой другой стране мира, в Таиланде существует налог на прибыль. Например, если речь идет о недвижимости, которая сдается в аренду с доходом в размере 7% от стоимости квартиры в год – этот процент и считается прибылью, которая облагаются подоходным налогом WHT (withholding tax), который составляет от 3% до 15% в зависимости от объекта. Для сравнения, в Испании нерезидентам приходится платить 24% от годовой ренты. При стоимости квартиры в 3 млн бат (83 000 долл. США) владелец ежегодно получает 7% - 210 000 бат (5833 долл. США) в год. Из этой суммы вычитается минимальный размер WHT 3% и в итоге чистый доход составит 203 700 бат (5638 долл. США).

Также надо учитывать вариант, когда собственник переезжает на постоянное место жительства в Таиланд и получает статус налогового резидента. В этом случае налог составляет 5%. Между Россией и Таиландом существует Соглашение об исключении двойного налогообложения. Если собственник недвижимости во freehold и использует ее только для собственного проживания, то налог выплачивается на льготных условиях. А именно: 0% - для недвижимости стоимостью менее 10 млн бат, 0,02% - для недвижимости стоимостью свыше 10 млн бат. Налог рассчитывается исключительно для той части суммы, которая выходит за пределы 10 млн бат. То есть для объекта стоимостью 12 млн бат налогом облагается только 2 млн бат - он составит 400 бат.

Если владелец использует свою недвижимость в инвестиционных целях, то вся стоимость облагается налогом 0,3%. К примеру, для квартиры, купленной за 3 млн бат, ежегодный налог составит 9000 бат или 250 долл. США.

---

Оставьте комментарий

Написать комментарий

Автор

Email

Введите сумму 5 + 6