Считаем: Ипотека или Аренда?
В статье Квартира: покупать или арендовать были изложены основные аргументы «ЗА» и «ПРОТИВ» при сравнении вариантов покупки или аренды жилья.
Для более взвешенного расчета не помешает проанализировать «сухие цифры». В этой публикации мы решили сравнить три сценария при выборе жилья, посчитав как они скажутся на благосостоянии в будущем.
Делая выбор между арендой квартиры (дома) и покупкой, чаще всего человек рассматривает возможность использования кредита (ипотеки). Поэтому мы включили в модель такую возможность.
Случай А
Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры. Однако семья берет квартиру в аренду (вместо покупки), а деньги инвестирует в депозит. Квартира при этом арендуется. Аренда выплачивается из прибыли от банковского вклада или происходит доплата, если прибыли не хватает. Размер арендной платы индексируется каждый год на размер инфляции.
Случай В
Свободные средства используются в качестве вступительного взноса в ипотеке. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). Кроме того, среди расходов семьи - ежемесячная квартплата, состоящая из оплаты ЖКХ, воды, электричества и т.п. Размер квартплаты индексируется каждый год на размер инфляции.
Случай С
Аналогично с А семья снимает квартиру, а накопления инвестируются через диверсифицированный портфель ценных бумаг. Ежегодная прибыль портфеля реинвестируется, а рента выплачивается дополнительно из других доходов. Этот сценарий более правомерно сравнивать с ипотекой, т.к. доход от увеличения стоимости квартиры (в варианте В) тоже не используется для текущих платежей по ипотеке.
Можно заметить что случаи А и В являются двумя крайностями. В А вся прибыль забирается и частично тратится на ренту (прибыль не реинвестируется). В случаях В и С прибыль реинвестируется полностью, а текущие платежи финансируются за счет других доходов. Т.е. даже без дополнительных расчетов можно сказать что А будет наиболее комфортным сценарием, так как не потребует от семьи больших ежегодных расходов. Случаи В и С потребуют дополнительных ежегодных платежей.
Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса». В данном случае понятно, что оба сценария можно считать бизнесом только условно, т.к. недвижимость используется для проживания семьи.
При расчете денежного потока в Случае В считается, что стоимость квартиры изменилась на величину накопленной инфляции. При желании читатель с легкостью самостоятельно может изменить формулу изменения цены квартиры в прилагаемом файле EXCEL согласно своему усмотрению.
Исходные данные:
| Доходность портфеля | 15% |
| Стоимость квартиры | 9 млн. руб |
| Аренда квартиры | 45 тыс. руб |
| Инфляция | 10% |
| Ставка ипотеки | 12% |
| Срок ипотеки | 10 лет |
Все данные примерно соответствуют текущей ситуации на момент публикации статьи. Ставка ипотеки взята с учетом действующей программы субсидирования.
В рамках этой модели мы также делаем допущение, что инфляция сохранится на одном уровне на протяжении действия ипотеки, а цена квадратного метра на рынке будет меняться только на величину инфляции.
Как показывают расчеты, результаты сравнения сценариев сильно зависят от соотношения собственных средств и стоимости квартиры (величины первого взноса для ипотеки).
Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.
Как видно из графика, вариант с арендой и депозитом (Случай А) будет сколько-нибудь рентабелен лишь при довольно значительном проценте собственных средств (за комфорт надо платить). При этом сценарии накопления постепенно съедаются инфляцией. Т.к. рента индексируется, а доходы от депозита нет, то квартплату будет все сложнее компенсировать фиксированными доходами.
Ипотека выгодна как бизнес почти при всех процентах собственных денег. Это отчасти объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас. Кроме того при небольшом количестве своих средств вы платите лишь малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет вместе с инфляции. Это можно назвать "покупкой с плечом". Оборотная сторона - большие дополнительные ежегодные расходы и повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства.
После отметки в 80% собственных средств несколько более выгодными становятся инвестиции в портфель и аренда. При большом количестве своих средств гораздо меньше ощущаются эффекты кредитного "плеча" и субсидирования ставки ипотеки государства (при 100% государство вообще за вас не доплачивает банку).
Рассмотрим другой случай, когда ставка по ипотеке не субсидируется:
| Доходность портфеля | 15% |
| Стоимость квартиры | 9 млн. руб |
| Аренда квартиры | 45 тыс. руб |
| Инфляция | 10% |
| Ставка ипотеки | 20% |
| Срок ипотеки | 10 лет |
В случае высоких ставок по ипотеке привлекательность покупки при низком проценте своих средств сильно падает. В этом сценарии покупка и аренда отличаются менее значительно.
Для лучшего понимания особенностей каждого из сценариев правильно будет рассмотреть детали денежного потока в каждом из них. Ниже приведены расходы и доходы для сценариев А и В при собственных средствах в 60% от стоимости квартиры.
Стоит отметить, что несмотря на бОльшую привлекательность как «бизнеса» покупки квартиры, ежегодная нагрузка на семью будет заметно выше, т.к. платежи по ипотеке превосходят квартплату при аренде, уменьшенную на размер дохода от депозита.
Самостоятельно рассчитать другие варианты сценариев можно в прилагаемом файле в формате EXCEL.
Файлы для скачивания
Калькулятор для сравнения аренды квартиры с ипотекой
Размер: 28454 байт
Для скачивания файлов необходимо зарегистрироваться или авторизоваться
В принципе в тексте я указал, как все считалось. Для депозита считается разница в процентах между ставкой депозита и ставкой на аренду. Общая сумаа потом вычисляется через сложный процент. Это довольно просто.
В случае с ипотекой вычисляется отдельно рост цены метра (накопленная инфляция - тоже по формуле сложного процента). Другой компонент - переплата по процентам в банке. Ставка известна, склолько набежит за срок кредита посчитать довольно просто.
Единственная сложность в этих формулах, это получить проценты от итоговой суммы, которая есть на руках, а не от стоимости квартиры. Но и здесь простая линейная зависимость, которую надо подставить в формулы.
Разумнее использовать статистику прироста цены кв.м. конкретной недвижимости за определенный промежуток времени и в определенном географическом месте.
Согласно данным irn для Москвы средний прирост в рублях цены кв.м. в год составлял 7-7.5%.
Также не учтено есть ли в договоре аренды условие об индексации арендной платы каждый год.
Важно чтобы она была зафиксирована. На % инфляции индексировать некорректно. Обычно это не более 5% в год.
данные инфляции — Росстат ( www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/tariffs/ )
Что касается средней инфляции за последние 5 лет то она — 8,65%.
И квартплата каждый год увеличивается, процентов на 6-7.
Это ещё немного сместит графики. И скорее всего тоже не в пользу аренды.
Хотя в целом — классный расчет для любителей покричать про кабалу и пошутить на тему ипотеки.
Так что надо делать третий сценарий С), в котором доход портфеля реинвестируется. Только такой вариант будет конкурентоспособен с покупкой недвижимости. Но, как и там в год придется тратить больше средств…
Думаю, что сегодня выложу новую таблицу с тремя сценариями. А на днях добавлю изменения в текст.
Добавил новое:
— Рентные платежи в сценарии А) индексируются каждый год на размер инфляции
— Квартплата в сценарии В) индексируется каждый год на размер инфляции
— Добавлен новый параметр — доходность депозита
— Доход в сценарии А) получается в размере процентов от депозита
— Введен новый сценарий С):
Квартира арендуется. Свободные деньги инвестируются в диверсифицированный портфель, доходы которого реинвестируются (а не тратятся на ренту, как это было раньше).
Думаю было бы справделиво предположить, что помимо реинвестирования процентов в сценарии (Аренда + Инвестиции), нам нужно дополнительно инвестировать разницу между рентой и ипотечными выплатами.
То есть если мы берем ипотку, то мы выплачиваем ежегодно, положим, 300к.
Если мы арендуем жилье, то «свободные» деньги (300к минус рента с учетом инфляции) мы так же можем инвестировать.
Думаю тогда сравнение сценариев будет справедливее…
Промежуточных вариантов много и все они должны учитываться в доходности портфеля. Дело в том, что доходность и состав портфеля, которые предполагает снятие части денег, будут сильно отличаться от доходности и состава портфеля с полной реинвестицией. Так что промежуточные варианты предлагаю рассматривать самостоятельно путем внесения поправок в денежный поток.
Также стоит рассмотреть вариант вложений в валюту, предварительно отследив изменение курса доллара за последние 10 лет вместо рублевого вклада в банк.
Спасибо
2.Есть вопросы по использованию внутренней нормы доходности. Понятно, что мы можем посчитать ВНД для отрицательного денежного потока, но какой экономический смысл у этой величины? Есть предположение, что отрицательные суммы нужно дисконтировать по отдельной фиксированной ставке. Так же есть предположение, что в качестве метрики нужно использовать не ВНД, а Индекс скорости удельного прироста стоимости.
3.Можно вернуть старые статьи, хотя бы для сравнения?
1. Ваш комментарий безусловно правильный. Рассмотреть вариант, как распорядится конкретным денежным потоком, было бы интересно. Но, к сожалению, с математической точки зрения это в разы более сложно и, честно говоря, я нигде таких моделей не видел. Традиционно инвестору предлагают несколько бизнес-планов, в которых есть денежные потоки (в каждом свой) и итоговые показатели. Дисконтирование во многом и было придумано для того чтобы сравнивать разные типы бизнеса с разными денежными потоками.
2. Где вы нашли отрицательный денежный поток? В таблице везде, где поток становится отрицательным, IRR присваивается значение 0. Я это специально сделал чтобы не влазить в вещи, трудно объяснимые с точки зрения финансов. С Индексом скорости удельного прироста стоимости не знаком. Если дадите примеры его использования, будет любопытно проанализировать.
3. Статьи не сохранились.
2. Я говорю о случае B (ипотека+инфляция). Ежегодный денежный поток отрицательный, кроме последнего года. При расчете IRR эти отрицательные суммы и последняя положительная сумма дисконтируется по одной ставке. Мне кажется это ошибочным. Отрицательные суммы (платежи по ипотеке) нужно дисконтировать по инфляции или по безрисковой ставке. Значение NPV (по инфляции или по безрисковой ставке) для ипотеки всегда отрицательно. Поэтому мне не понятно, что выражает значение IRR (дополнительная скорость обесценивания денег сверх расчетной инфляции, которая позволит выйти в ноль?). Об Индексе скорости удельного прироста стоимости я узнал в википедии, изучая ваши ссылки для IRR. К сожалению, других примеров предложить не могу.
Рекомендую почитать что-то обстоятельное про Временную стоимость денег. Например, у Ш. Бенинга.
Если я и теперь не смог донести свою мысль, то больше беспокоить этим вопросом не буду. Спасибо за развернутые ответы.
При негативном NPV значение IRR вполне может остаться выше нуля. Мы как раз такие ситуации и ищем. В этом смысл расчета. Положительное значение IRR значит, что схема приносит доход, хотя его ставка ниже чем безрисковая. Обратите внимаение, что везде IRR не «догоняет» безрисковую.
Еще одно объяснение. IRR это ставка дисконтирования при которой NPV равно нулю. В наших схемах эти ставки получились везде ниже рыночных. При них конечно NPV должно быть отрицательным.
2) также добавить налог на имущество, который с 2017 будет уже 0.2% и будет расти каждый год.
Налоговый вычет на покупку квартиры, это уже на усмотрение.