Считаем: Ипотека или Аренда?

15 фев 2016 Сергей  Кикевич

Приложение к статье:
файл для скачивания

В статье Квартира: покупать или арендовать были изложены основные аргументы «ЗА» и «ПРОТИВ» при сравнении вариантов покупки или аренды жилья.

Для более взвешенного расчета не помешает проанализировать «сухие цифры». В этой публикации мы решили сравнить три сценария при выборе жилья, посчитав как они скажутся на благосостоянии в будущем.

Делая выбор между арендой квартиры (дома) и покупкой, чаще всего человек рассматривает возможность использования кредита (ипотеки). Поэтому мы включили в модель такую возможность.


Случай А

Представим себе, что у семьи есть деньги, которые составляют определенную часть стоимости квартиры. Однако семья берет квартиру в аренду (вместо покупки), а деньги инвестирует в депозит. Квартира при этом арендуется. Аренда выплачивается из прибыли от банковского вклада или происходит доплата, если прибыли не хватает. Размер арендной платы индексируется каждый год на размер инфляции.

Случай В

Свободные средства используются в качестве вступительного взноса в ипотеке. Ежемесячно осуществляется платеж по кредиту в банк (аннуитетные платежи). Кроме того, среди расходов семьи - ежемесячная квартплата, состоящая из оплаты ЖКХ, воды, электричества и т.п. Размер квартплаты индексируется каждый год на размер инфляции.

Случай С

Аналогично с А семья снимает квартиру, а накопления инвестируются через диверсифицированный портфель ценных бумаг. Ежегодная прибыль портфеля реинвестируется, а рента выплачивается дополнительно из других доходов. Этот сценарий более правомерно сравнивать с ипотекой, т.к. доход от увеличения стоимости квартиры (в варианте В) тоже не используется для текущих платежей по ипотеке.


Можно заметить что случаи А и В являются двумя крайностями. В А вся прибыль забирается и частично тратится на ренту (прибыль не реинвестируется). В случаях В и С прибыль реинвестируется полностью, а текущие платежи финансируются за счет других доходов. Т.е. даже без дополнительных расчетов можно сказать что А будет наиболее комфортным сценарием, так как не потребует от семьи больших ежегодных расходов.  Случаи В и С потребуют дополнительных ежегодных платежей.

Для сравнения сценариев мы рассчитываем показатель IRR (Внутренняя норма доходности, ВНД) для денежного потока. IRR в упрощенном варианте можно считать доходностью «бизнеса». В данном случае понятно, что оба сценария можно считать бизнесом только условно, т.к. недвижимость используется для проживания семьи.

При расчете денежного потока в Случае В считается, что стоимость квартиры изменилась на величину накопленной инфляции. При желании читатель с легкостью самостоятельно может изменить формулу изменения цены квартиры в прилагаемом файле EXCEL согласно своему усмотрению.

Исходные данные:

Доходность портфеля

  15%

Стоимость квартиры

  9 млн. руб

Аренда квартиры     

  45 тыс. руб

Инфляция

  10%

Ставка ипотеки 

  12%

Срок ипотеки      

  10 лет

Все данные примерно соответствуют текущей ситуации на момент публикации статьи. Ставка ипотеки взята с учетом действующей программы субсидирования.

В рамках этой модели мы также делаем допущение, что инфляция сохранится на одном уровне на протяжении действия ипотеки, а цена квадратного метра на рынке будет меняться только на величину инфляции.

Как показывают расчеты, результаты сравнения сценариев сильно зависят от соотношения собственных средств и стоимости квартиры (величины первого взноса для ипотеки).
Ниже приведен график, характеризующий зависимость IRR от процента собственных средств.

chart1

Как видно из графика, вариант с арендой и депозитом (Случай А) будет сколько-нибудь рентабелен лишь при довольно значительном проценте собственных средств (за комфорт надо платить). При этом сценарии накопления постепенно съедаются инфляцией. Т.к. рента индексируется, а доходы от депозита нет, то квартплату будет все сложнее компенсировать фиксированными доходами.

Ипотека выгодна как бизнес почти при всех процентах собственных денег. Это отчасти объясняется тем, что ставка ипотеки субсидируется государством, которое по сути платит часть кредита за вас. Кроме того при небольшом количестве своих средств вы платите лишь малую часть стоимости недвижимости, тогда как цена всего дома растет вместе с инфляции. Это можно назвать "покупкой с плечом". Оборотная сторона - большие дополнительные ежегодные расходы и повышенные риски. Например, на итоговую цену недвижимости могут повлиять непредвиденные обстоятельства. 

После отметки в 80% собственных средств несколько более выгодными становятся инвестиции в портфель и аренда. При большом количестве своих средств гораздо меньше ощущаются эффекты кредитного "плеча" и  субсидирования ставки ипотеки государства (при 100% государство вообще за вас не доплачивает банку).

Рассмотрим другой случай, когда ставка по ипотеке не субсидируется:

Доходность портфеля

  15%

Стоимость квартиры

  9 млн. руб

Аренда квартиры     

  45 тыс. руб

Инфляция

  10%

Ставка ипотеки 

  20%

Срок ипотеки      

  10 лет

chart2

В случае высоких ставок по ипотеке привлекательность покупки при низком проценте своих средств сильно падает. В этом сценарии покупка и аренда отличаются менее значительно.

Для лучшего понимания особенностей каждого из сценариев правильно будет рассмотреть детали денежного потока в каждом из них. Ниже приведены расходы и доходы для сценариев А и В при собственных средствах в 60% от стоимости квартиры.

cash_flow

Стоит отметить, что несмотря на бОльшую привлекательность как «бизнеса» покупки квартиры, ежегодная нагрузка на семью будет заметно выше, т.к. платежи по ипотеке превосходят квартплату при аренде, уменьшенную на размер дохода от депозита.

Самостоятельно рассчитать другие варианты сценариев можно в прилагаемом файле в формате EXCEL.

Файлы для скачивания

Калькулятор для сравнения аренды квартиры с ипотекой
Файл: buy_or_rent2.xlsx
Размер: 27305 байт


Для скачивания файлов необходимо зарегистрироваться или авторизоваться

Понравилась статья?

Самое интересное и важное в нашей рассылке

Анонсы свежих статей Информация о вебинарах Советы экспертов

Нажимая на кнопку "Подписаться", я соглашаюсь с политикой конфиденциальности


Комментарии (30)

  1. Андрей 21 декабря 2013, 11:29(Комментарий был изменён) # 0
    Интересные весьма размышления и графики приведены в статье... А можно ли выложить исходный файл с формулами и графиками, что бы каждый желающий мог просчитать свою ситуацию, подставив нужные исходные значения... И м.б. Доработал формулы приняв во внимания коммунальные услуги
    1. Sergey 21 декабря 2013, 13:29(Комментарий был изменён) # 0
      Мы думали так сделать, но больно сложный получился файл в экселе, чтобы в нем самостоятельно разобраться. Если получится его доработать и упростить, то так и сделаем.
      1. Алексей 22 декабря 2013, 10:30(Комментарий был изменён) # 0
        Ну, или формулу привести в статье, которую описывают приведенные графики, а уже там на усмотрения читателя и его математической подкованности ))) при желании, можно и самому в МатКАДе или Екселе построить. В любом случае, спасибо за графики и такие размышления
        1. Sergey 22 декабря 2013, 13:30(Комментарий был изменён) # 0
          Я не думаю, что стоит публиковать формулу, не объясняя ее содержания. В таком случае человеку будет легко совершить ошибку, например, перенося ее в эксель.

          В принципе в тексте я указал, как все считалось. Для депозита считается разница в процентах между ставкой депозита и ставкой на аренду. Общая сумаа потом вычисляется через сложный процент. Это довольно просто.

          В случае с ипотекой вычисляется отдельно рост цены метра (накопленная инфляция - тоже по формуле сложного процента). Другой компонент - переплата по процентам в банке. Ставка известна, склолько набежит за срок кредита посчитать довольно просто.

          Единственная сложность в этих формулах, это получить проценты от итоговой суммы, которая есть на руках, а не от стоимости квартиры. Но и здесь простая линейная зависимость, которую надо подставить в формулы.
      2. Матвей 15 февраля 2016, 18:22(Комментарий был изменён) # 0
        Учитывать рост стоимости недвижимость на величину инфляции грубо некорректно.
        Разумнее использовать статистику прироста цены кв.м. конкретной недвижимости за определенный промежуток времени и в определенном географическом месте.
        Согласно данным irn для Москвы средний прирост в рублях цены кв.м. в год составлял 7-7.5%.

        Также не учтено есть ли в договоре аренды условие об индексации арендной платы каждый год.
        Важно чтобы она была зафиксирована. На % инфляции индексировать некорректно. Обычно это не более 5% в год.
        1. Сергей 15 февраля 2016, 18:36 # 0
          Так придется учитывать и местность и тип постройки. Дойдем до панельных и кирпичных домов… У нас была цель дать примерное сравнение. Ошибка на длинных промежутках не такая большая. Например, для Москвы за 15 лет средняя инфляция составила 13,6% в год. Средний рост цены метра в год — 15,8%.
          1. Матвей 15 февраля 2016, 19:17 # 0
            Откуда такие данные по кв.м. и инфляции? Укажите источник.
            1. Сергей 15 февраля 2016, 19:37(Комментарий был изменён) # 0
              стоимость метра — IRN.RU (исправлено)
              данные инфляции — Росстат ( www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/tariffs/ )
              1. Матвей 15 февраля 2016, 19:59 # 0
                Согласно IRN за прошлые 5 лет рост кв. метра в год в среднем 7%. Если брать данные с 2000г, то ~ 15% в год.
                1. Сергей 15 февраля 2016, 20:14 # 0
                  Я считал данные с 2001 г. — получается ровно 15 лет. Но все равно близко к вашим цифрам.
                  Что касается средней инфляции за последние 5 лет то она — 8,65%.
        2. Сергей 15 февраля 2016, 18:39 # 0
          Насчет аренды соглашусь. Как правило договор не делается на 10 лет и его приходится перезаключать с индексированной ценой.
          1. soft 17 февраля 2016, 02:07(Комментарий был изменён) # 0
            Стоимость аренды надо считать с увеличением. Хотя бы раз в 2-3 года. В среднем — где то 2-3 года арендодатель способен подержать цену из лояльности к арендатору, потом все равно повышает.
            И квартплата каждый год увеличивается, процентов на 6-7.
            Это ещё немного сместит графики. И скорее всего тоже не в пользу аренды.

            Хотя в целом — классный расчет для любителей покричать про кабалу и пошутить на тему ипотеки.
            1. Сергей 17 февраля 2016, 12:21 # 0
              Это правильное замечание. Я думаю, что надо делать ежегодную индексацию ренты на размер инфляции. Но, одновременно портфель, который ежегодно обналичивает весь доход по доходности не может быть слишком выгодным. Это скорее всего будет ну уровне депозита или около того. При сценарии А) очевидно, что как «бизнес» это плохой вариант. Его главное преимущество — низкие ежегодные затраты для семьи.
              Так что надо делать третий сценарий С), в котором доход портфеля реинвестируется. Только такой вариант будет конкурентоспособен с покупкой недвижимости. Но, как и там в год придется тратить больше средств…

              Думаю, что сегодня выложу новую таблицу с тремя сценариями. А на днях добавлю изменения в текст.
            2. Сергей 17 февраля 2016, 13:11 # 0
              Приложил к статье обновленную версию таблицы EXCEL.
              Добавил новое:
              — Рентные платежи в сценарии А) индексируются каждый год на размер инфляции
              — Квартплата в сценарии В) индексируется каждый год на размер инфляции
              — Добавлен новый параметр — доходность депозита
              — Доход в сценарии А) получается в размере процентов от депозита
              — Введен новый сценарий С):
              Квартира арендуется. Свободные деньги инвестируются в диверсифицированный портфель, доходы которого реинвестируются (а не тратятся на ренту, как это было раньше).
              1. Leonid 17 февраля 2016, 17:25(Комментарий был изменён) # 0
                Добрый день!

                Думаю было бы справделиво предположить, что помимо реинвестирования процентов в сценарии (Аренда + Инвестиции), нам нужно дополнительно инвестировать разницу между рентой и ипотечными выплатами.

                То есть если мы берем ипотку, то мы выплачиваем ежегодно, положим, 300к.
                Если мы арендуем жилье, то «свободные» деньги (300к минус рента с учетом инфляции) мы так же можем инвестировать.

                Думаю тогда сравнение сценариев будет справедливее…
                1. Сергей 18 февраля 2016, 09:34 # 0
                  У меня рассмотрены два крайних сценария: деньги не реинвестируются вообще (аренда и депозит) и деньги реинвестируются полностью (аренда и портфель). Кстати сценарий с ипотекой — это тоже вариант реинвестирования всех средств. Просто здесь идет инвестиция «с плечом» — т.к. кредит позволяет больше заработать на инфляции.

                  Промежуточных вариантов много и все они должны учитываться в доходности портфеля. Дело в том, что доходность и состав портфеля, которые предполагает снятие части денег, будут сильно отличаться от доходности и состава портфеля с полной реинвестицией. Так что промежуточные варианты предлагаю рассматривать самостоятельно путем внесения поправок в денежный поток.
                2. Борис 17 февраля 2016, 20:23 # 0
                  Согласен с Леонидом.
                  Также стоит рассмотреть вариант вложений в валюту, предварительно отследив изменение курса доллара за последние 10 лет вместо рублевого вклада в банк.
                  Спасибо
                  1. Сергей 18 февраля 2016, 09:29 # 0
                    Боюсь, что все сценарии в рамках одной статьи не опишешь. Предложенная система при помощи оценки довольно гибка и позволяет с легкостью самостоятельно вносить изменения. Ваш вариант с валютой может быть получен как частный случай портфеля. Считайте среднюю доходность вложений в доллар, ставьте цифру вместо доходности портфеля…
                  2. Айдар 18 февраля 2016, 15:04 # 0
                    Сергей, смотрю на графики «Ипотека VS Аренда» и несколько недоумеваю. Они противоречат смыслу предыдущей статьи. Если я ничего не путаю, в старых статьях графики выглядели иначе, не могу их найти на сайте.
                    1. Сергей 18 февраля 2016, 18:48 # 0
                      Айдар, мы намеренно изменили подход в расчетах. Дело в том, в старой версии таблицы принимался в расчет только размер капитала по результатам, но не учитывались ежегодные внесения и промежуточная прибыль. Такое сравнение капиталов не совсем правильное, т.к. не учитывает какими «трудами» капитал был получен. В новой таблице тоже можно посмотреть размер капитала по итогам (под денежным потоком), но теперь это не основной показатель.
                      1. Айдар 13 марта 2016, 18:33 # 0
                        1.Мне понадобилось время, чтобы понять, что меня смущает в ваших расчетах. Дело в том, что вы рассматриваете 3 совершенно разных проекта. Общее у них только одно — размер начальных инвестиций. Дальше они требуют совершенно разных ежегодных затрат, денежных потоков. Сравнивать их, конечно, можно. Но, на мой взгляд, на практике, задача формулируется иначе. Если человек может позволить себе ипотеку, то у него есть ограниченный денежный поток (имеется ввиду свободный денежный поток). И вопрос: как эффективнее его, денежный поток, использовать. Я сделал собственные расчеты, и там получается другая картина доходности и эффективности разных вариантов. К сожалению, здесь нельзя прикрепить файл, поэтому я вышлю его вам электронной почтой.
                        2.Есть вопросы по использованию внутренней нормы доходности. Понятно, что мы можем посчитать ВНД для отрицательного денежного потока, но какой экономический смысл у этой величины? Есть предположение, что отрицательные суммы нужно дисконтировать по отдельной фиксированной ставке. Так же есть предположение, что в качестве метрики нужно использовать не ВНД, а Индекс скорости удельного прироста стоимости.
                        3.Можно вернуть старые статьи, хотя бы для сравнения?
                        1. Сергей 14 марта 2016, 13:45 # 0
                          Айдар, спасибо за вдумчивый ответ.
                          1. Ваш комментарий безусловно правильный. Рассмотреть вариант, как распорядится конкретным денежным потоком, было бы интересно. Но, к сожалению, с математической точки зрения это в разы более сложно и, честно говоря, я нигде таких моделей не видел. Традиционно инвестору предлагают несколько бизнес-планов, в которых есть денежные потоки (в каждом свой) и итоговые показатели. Дисконтирование во многом и было придумано для того чтобы сравнивать разные типы бизнеса с разными денежными потоками.
                          2. Где вы нашли отрицательный денежный поток? В таблице везде, где поток становится отрицательным, IRR присваивается значение 0. Я это специально сделал чтобы не влазить в вещи, трудно объяснимые с точки зрения финансов. С Индексом скорости удельного прироста стоимости не знаком. Если дадите примеры его использования, будет любопытно проанализировать.
                          3. Статьи не сохранились.
                          1. Айдар 14 марта 2016, 16:30 # 0
                            1. По поводу математической модели. В качестве начальной точки могу предложить свои расчеты, которые я выслал вам электронной почтой.
                            2. Я говорю о случае B (ипотека+инфляция). Ежегодный денежный поток отрицательный, кроме последнего года. При расчете IRR эти отрицательные суммы и последняя положительная сумма дисконтируется по одной ставке. Мне кажется это ошибочным. Отрицательные суммы (платежи по ипотеке) нужно дисконтировать по инфляции или по безрисковой ставке. Значение NPV (по инфляции или по безрисковой ставке) для ипотеки всегда отрицательно. Поэтому мне не понятно, что выражает значение IRR (дополнительная скорость обесценивания денег сверх расчетной инфляции, которая позволит выйти в ноль?). Об Индексе скорости удельного прироста стоимости я узнал в википедии, изучая ваши ссылки для IRR. К сожалению, других примеров предложить не могу.
                            1. Сергей 16 марта 2016, 09:50 # 0
                              Айдар, либо я вас не понял, либо у вас странные понятия о том, что такое дисконтирование и для чего они применяется. В любом бизнесе есть промежутки с отрицательным денежным потоком. Как минимум в первый год бизнес требует инвестиций. Серьезные проекты выходят на положительный денежный поток только через несколько лет. Смысл всей затеи как раз дисконтировать все по одной ставке. Иначе невозможно. Так как я не понял возражений по IRR, то не вижу смысла применения каких-то еще параметров.

                              Рекомендую почитать что-то обстоятельное про Временную стоимость денег. Например, у Ш. Бенинга.
                              1. Айдар 16 марта 2016, 12:08 # 0
                                Для ипотеки чистый дисконтированный доход (NPV) всегда отрицательный. То есть дохода нет, есть только убыток(!). А какой внутренней норме доходности (IRR) идет речь, если дохода нет?

                                Если я и теперь не смог донести свою мысль, то больше беспокоить этим вопросом не буду. Спасибо за развернутые ответы.
                                1. Сергей 16 марта 2016, 12:39 # 0
                                  Негативное NPV означает лишь, что инвестиции по безрисковой ставке выгоднее. Т.е. как бизнес предлагаемая схема интереса не представляет. Но ведь это и так очевидно. Какой тут бизнес, когда сам живешь в квартире…

                                  При негативном NPV значение IRR вполне может остаться выше нуля. Мы как раз такие ситуации и ищем. В этом смысл расчета. Положительное значение IRR значит, что схема приносит доход, хотя его ставка ниже чем безрисковая. Обратите внимаение, что везде IRR не «догоняет» безрисковую.

                                  Еще одно объяснение. IRR это ставка дисконтирования при которой NPV равно нулю. В наших схемах эти ставки получились везде ниже рыночных. При них конечно NPV должно быть отрицательным.
                    2. ИЦБ 24 августа 2016, 02:05 # 0
                      1)В расчеты нужно добавить вычет по ндфл на проценты по ипотеке.
                      2) также добавить налог на имущество, который с 2017 будет уже 0.2% и будет расти каждый год.
                      Налоговый вычет на покупку квартиры, это уже на усмотрение.

                      1. Сергей 24 августа 2016, 08:14 # 0
                        Спасибо, постараюсь учесть в следующей версии файла. Хотя в общем-то это довольно не сложно самому внести в расчеты.
                      2. Андрей 27 августа 2016, 12:30 # 0
                        Очень хорошая статья, но практика показывает иначе. Последние 4 года арендная плата не всегда увеличивалась год от года а иногда даже снижалась. Я 4 года снимаю двушку по одной и той-же цене, в другом городе сдаю 2 однушки, сейчас на 20% дешевле чем в 2012году так как предложение превышает спрос, может для москвы это и справедливо но в регионах именно так.
                        1. Сергей 27 августа 2016, 21:46 # 0
                          Андрей, таблица позволяет закладывать в сценарий роста цен любые графики. Я для примера поставил ежегодный рост, но если у вас ситуация иная, довольно просто поменять.
                        наверх