Рост сбережений. Консультации в области финансов.12 февраля 2016 Сергей Кикевич Все авторы
Покупать или арендовать квартиру? Этот вопрос интересует многих и является темой для публикаций во многих статьях. Интересно, что единого мнения на этот счет у специалистов так и не появилось.
Стоит упомянуть главные аргументы среди спорящих. Попутно я приведу и свои выводы.
- Если вам очень хочется владеть домом или квартирой, покупайте.
- Если факт владения является второстепенным, то покупка не всегда выгодна и может не дать финансовых преимуществ.
Это самый упрощенный подход. Гораздо интереснее рассмотреть сами аргументы «за» и «против».
Аренда
Основное преимущество выбора в пользу аренды – диверсификация. Когда вы владеете домом или квартирой, значительная часть ваших средств сосредоточена в одном виде инвестиций. Иногда на это тратятся все деньги, а порою и берутся кредиты.
Если в экономической зоне, где совершена покупка, происходит спад, увеличивается безработица, меняется местное налоговое законодательство или, например, происходит неожиданное ухудшение экологии, стоимость недвижимости может значительно упасть. Повлиять на это или предотвратить нет никакой возможности.
Если вы арендуете недвижимость, а остатки средств инвестируете в диверсифицированный портфель, куда входят акции, облигации, недвижимость, драгоценные металлы, вы будете полностью защищены как минимум от таких локальных неприятностей. При грамотном подходе к созданию портфеля можно предусмотреть защиту от значительного числа рисков.
Владение домом или квартирой подвергает вас дополнительному риску, если вдруг вы теряете работу. Цены на недвижимость и рынок труда всегда связаны с показателями местной экономики. Те же факторы, которые заставляют людей терять работу, становятся причиной снижения стоимости дома, которым вы владеете. Поэтому владение недвижимостью делает более вероятной ситуацию, когда сразу несколько неприятностей происходят одновременно.
Еще один аргумент против владения – потеря мобильности. Продажа квартиры занимает время и влечет дополнительные расходы. Особенно это верно, когда необходимо продать одну квартиру или дом и купить другой. Вместе с зависимостью недвижимости от рынка труда это усиливает возможные неприятности, связанные с потерей работы и необходимостью переезда. В тот момент, когда будет больше всего необходимо сменить место жительства и переехать в другой город, страну или район, это будет сделать сложнее всего.
Большинство обоснований покупки дома в инвестиционных целях одинаково годятся и для покупки пая в инвестиционном фонде недвижимости. Большинство аналитиков утверждает, что рентный доход, который приносит недвижимость обычно меньше дивидендов акций, но и цены на недвижимость подвержены меньшим колебаниям.
Цены на недвижимость, кроме прочего, часто ведут себя независимо от цен на акции (низкая корреляция). Поэтому недвижимость – прекрасный вид альтернативных активов, помогающих диверсифицировать портфель. Но, тем не менее, этот аргумент больше свидетельствует в пользу инвестиций через фонд недвижимости в противовес самостоятельной покупке дома. Более того, существуют фонды, которые диверсифицируют инвестиции в недвижимость путем покупки активов в разных городах и даже странах.
Покупка
Владение домом несет, конечно, очевидные преимущества. Нет необходимости ежемесячно платить ренту. Впрочем, какие-то расходы все равно будут – налог на недвижимость, оплата коммунального хозяйства, плановый и неплановый ремонт. Как правило эти расходы все же ниже аренды. Если недвижимость приобретена в кредит, то совокупно расходы могут и превосходить ренту.
Рентная плата сама по себе довольно часто меняется. Владение домом позволяет полностью закрыть риск роста стоимости аренды.
Кроме того, владение недвижимостью и необходимость выплачивать кредит для многих являются дополнительным дисциплинирующим стимулом. Надо признать, что есть люди, которые самостоятельно просто не способны создать серьезных накоплений в силу склада характера. В таком случае наличие кредита – веский аргумент в пользу контроля над расходами, ведь по займу придется платить каждый месяц.
Кроме прочего, квартира или дом, находящиеся в собственности, позволяют свободно управлять своим жизненным пространством и делать дома ровно то, что хочется и как хочется. Арендаторы, кончено, такого себя позволить не могут.
Стоит отметить, что за исключением отсутствия рентных платежей, все аргументы в пользу владения недвижимостью носят не финансовый, а скорее психологический характер. Если вас волнует только увеличение капитала, и вы не являетесь профессионалом рынка недвижимости, то лучше подумать о диверсифицированном портфеле, который бы включал недвижимость в форме паев одного из доступных на рынке фондов.
В России
Стоит отметить, что на российском рынке, к сожалению, так и не было создано надежных форм коллективных инвестиций в недвижимость. Все существующие в стране ПИФы имеют закрытый характер. Их активы непрозрачны, а методы управления не разглашаются. Часто свидетельствуют, что такие фонды преследуют в большей степени цели оптимизации налогов, чем реальных инвестиций в недвижимость. Поэтому для россиян пока единственная возможность инвестиций в недвижимость через фонды – это покупка паев в зарубежных заслуживающих доверия профильных ETF (Exchange Traded Fund) и REIT (Real Estate Investments Trust).
Немного о заблуждениях
Стоит отметить, что типичным заблуждением является мнение о том, что рентный доход от владения недвижимостью является формой пассивного дохода. Как правило, сдача в наем жилых помещений это форма бизнеса, которая требует достаточно много внимания и усилий, и никак не подходит под определение «легких» денег или «пассивного дохода».
При подготовке публикации использованы материалы статьи под авторством Noah Smith на сайте информационно-аналитического агентства Bloomberg.
Комментарии ()